Договор залога прав требования участника долевого строительства

Договор залога прав требования участника долевого строительства

Последовательность действий заявителя

Какие документы необходимы

1. Совместное заявление залогодателя и залогодержателя о государственной регистрации договора залога прав требования. Если договор нотариально удостоверен, заявление о государственной регистрации может быть представлено нотариусом, удостоверившим данный договор, или его помощником. Если с заявлением обращается представитель залогодателя или залогодержателя, необходимо представить нотариально удостоверенную доверенность. Бланк заявления можно скачать на сайте Росреестра, получить в офисе Росреестра, Кадастровой палаты и МФЦ.

2. Документ, удостоверяющий личность заявителя.

3. Зарегистрированный договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями и изменениями, если сторонами заключались соглашения об изменении (оригинал, который затем будет возвращен заявителю).

4. Зарегистрированный договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями, если таковой заключался (оригинал, который затем будет возвращен заявителю).

5. Договор о залоге прав требования со всеми приложениями (если договор совершен в простой письменной форме – оригинал, если договор нотариально удостоверен один из которых оригинал).

6. Кредитный договор, договор займа или иной договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается залогом (оригинал и копия).

Для юридических лиц дополнительно потребуются учредительные документы (оригиналы или копии, заверенные нотариусом или руководителем юридического лица), а также документы, подтверждающие полномочия представителя юридического лица действовать от его имени (оригинал или нотариально заверенная копия).

Могут понадобиться следующие документы:

Если договор подписан представителем стороны (сторон) договора – документ, подтверждающий полномочия на подписание договора (оригинал и копия).

Если предметом договора залога является имущество, отчуждение которого допускается с согласия органа государственной власти или органа местного самоуправления, – такое согласие (оригинал и копия).

Для физических лиц – нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение договора или документ, свидетельствующий о том, что создаваемый объект недвижимости не поступает в совместную собственность супругов (брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей супругов (оригинал и копия; решение суда – копии

Для юридических лиц – решение компетентного органа юридического лица об одобрении крупной сделки или сделки, в совершении которой имеется заинтересованность (оригинал и копия).

Заявитель по желанию может представить документ об уплате государственной пошлины. Если подтверждение об уплате пошлины не было получено от заявителя, Росреестр запросит его в рамках системы межведомственного информационного взаимодействия*. Если информация об уплате отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах, документы для регистрации прав не рассматриваются и будут возвращены заявителю.

* Возможность получения подтверждения об уплате государственной пошлины в порядке межведомственного взаимодействия уточните на сайте Росреестра, у оператора центра телефонного обслуживания или у специалиста в офисе.

Сроки предоставления и стоимость услуги

За регистрацию договора залога прав требования участника долевого строительства взимается государственная пошлина:

• 1 000 руб. для физических лиц, разделенная на количество участников договора;

4 000 руб. для юридических лиц, разделенные на количество участников договора.

Если договор заключен между юридическим и физическим лицом, взимается государственная пошлина в размере 1 000 руб.

Оригинал договора с регистрационной надписью выдается заявителю в течение одного месяца со дня приема заявления и документов органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Если принято решение об отказе в государственной регистрации, сообщение о таком отказе должно быть направлено заявителю в срок не более 5 дней после окончания установленного срока регистрации.

Возможные причины для приостановления государственной регистрации прав:

возникновение у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений;

отсутствие необходимых документов или сведений, запрашиваемых по межведомственным запросам;

непредставление документов, предусмотренных Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

несоответствие договора залога и приложенных к нему документов требованиям законодательства;

наличие судебного спора по поводу прав на имущество, являющегося предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания;

письменное заявление стороны (сторон) сделки или их представителей;

поступление определения или решения суда, в том числе о запрете осуществления регистрационных действий.

Возможные причины для отказа в государственной регистрации:

• с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо;

  представленные документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

  не представлены документы, необходимые для государственной регистрации, если обязанность по их представлению лежит на заявителе;

  имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

  ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе;

• ипотека указанного в договоре имущества не допускается в соответствии с законодательством, содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям законодательства.

Для получения подробной информации посетите сайт Росреестра или обратитесь к специалисту в офисе.

Как подать документы

Зарегистрировать договор залога прав требования участника долевого строительства можно любым из предложенных способов:

1. Обратиться в офис Росреестра или Кадастровой палаты.

Запишитесь на прием заранее:

на официальном сайте Росреестра в разделе «Офисы и приемные»;

по единому номеру центра телефонного обслуживания Росреестра.

2. Подать документы в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Удостоверьтесь, что МФЦ предоставляет данную услугу.

3. Отправить нотариально заверенные документы почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении в офис Росреестра или Кадастровой палаты по месту нахождения объекта недвижимости.

4. Подать заявление и необходимые документы, подписанные электронной подписью, на сайте Росреестра в разделе «Электронные услуги»*.

* Возможность предоставления документов на данную услугу в электронном виде уточните на сайте Росреестра, у оператора центра телефонного обслуживания или у специалиста в офисе.

Вы можете оперативно отслеживать статус рассмотрения своего заявления с помощью электронного сервиса «Проверка статуса запроса» на сайте Росреестра независимо от того, каким способом вы подали документы.

Управление мониторинга и повышения качества государственных услуг Росреестра

Договор залога прав требования участника долевого строительства

Название	Договор залога прав требования участника долевого строительства
Тип	Документы

filling-form.ru > Договоры > Документы

Договор залога прав требования участника долевого строительства
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214) регулирует правоотношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для создания многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на данные объекты, например, квартиры, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется
в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется принять его после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, уплатив обусловленную договором цену. В том случае, если участник долевого строительства полностью исполнил свои обязательства, предусмотренные договором участия в долевом строительстве, он вправе потребовать передачи ему в собственность объекта долевого строительства, являющегося предметом договора. Это право требования участника долевого строительства может являться предметом договора залога прав требования. До 01.01.2008 договор залога прав требования участника долевого строительства, заключенный между участником долевого строительства и кредитной организацией, совершался в простой письменной форме и не подлежал государственной регистрации.

Федеральным законом от 04.12.2007 № 324-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения, в том числе в Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке).

Согласно абз. 2 п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке, вступающему в силу с 01.01.2008, правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Закона № 214.

Договор залога прав требования заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации данного договора влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Государственная регистрация договора залога прав требования, заключенного в простой письменной форме, проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя по месту нахождения строящегося объекта, являющегося предметом ипотеки. Государственная регистрация залога прав требования, возникающих в силу нотариально удостоверенного договора залога прав требования, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя.

В целях государственной регистрации договора залога прав требования представляются следующие документы:

• договор залога прав требования участника долевого строительства (в количестве, равном числу сторон сделки, и один подлинный экземпляр для приобщения к делу правоустанавливающих документов);
• подлинный платежный документ об уплате государственной пошлины и его копия;
• подлинники и копии документов, указанных в договоре залога прав требования;
• иные документы, необходимые для государственной регистрации договора залога прав требования в соответствии с законодательством РФ.

К ним, в частности, можно отнести нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение договора залога прав требования, доверенность на заключение договора залога прав требования (в том случае, если имеет место представительство).

Следует отметить, что документы на государственную регистрацию договора залога прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, могут быть представлены в регистрирующий орган только после проведения государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке в договоре залога прав требования должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Представляется, что в договоре залога прав требования, представляемом на государственную регистрацию, необходимо указывать:

• ссылку на договор участия в долевом строительстве, номер и дату его государственной регистрации;
• подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с данным договором участия в долевом строительстве;
• наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего этот договор участия в долевом строительстве.

Государственная пошлина за регистрацию договора залога прав требования взимается в соответствии со ст. 333.33 Налогового Кодекса РФ. Так, если договор заключен физическими лицами, оплата составляет 500 рублей, юридическими – 2000 рублей. В том случае, если договор залога прав требования заключен между физическим и юридическим лицом, государственная пошлина за юридически значимые действия взимается в размере, установленном для физических лиц, уплата которой осуществляется пропорционально обеими сторонами.

Залог права требования участника долевого строительства в 2020 году

Что такое залог права требования участника долевого строительства, какие нюансы могут возникнуть при его оформлении и зачем вообще его оформлять Вы узнаете изданной статьи.

Участник долевого строительства

Участником долевого строительства является гражданин, заключивший договор долевого участия с какой либо строительной организацией. По такому договору строительная организация берет на себя обязанность построить и сдать в эксплуатацию объект недвижимости за счет денежных средств, которые вкладывают так называемые «дольщики». А граждане, заключившие такой договор, берут на себя обязанность внести определенную, прописанную в договоре сумму денежных средств, в определенный срок. А также принимают на себя обязанность принять объект недвижимости, который построит организация-застройщик, при удовлетворительном качестве постройки жилья. Вот об этом праве участника долевого строительства и пойдет речь.

Залог права требования участника долевого строительства

При оформлении Договора долевого строительства у гражданина есть возможность оформить ипотечный кредит на сумму денежных средств, которые он обязан внести организации-застройщику. А поскольку квартира еще не построена и не сдана, она не может выступать залогом для банка при оформлении ипотеки. В таком случае залогом как раз и выступает право требования участника. Это оформляется договором ипотеки и договором залога.

Важно! Если оформление ипотечного договора осуществляется после подписания акта о передаче объекта недвижимости в пользование «дольщика», то оформляется не залог права требования, а залог уже принятой недвижимости.

Правовое регулирование

Законодательство строго регулирует передачу прав требования такими законодательными актами, как Федеральный закон Об участии в долевом строительстве 214-ФЗ, Федеральный закон 324-ФЗ, Федеральный закон 405-ФЗ, Федеральный закон 218-ФЗ и 102-ФЗ и другими.

К тому же, условия и форма договора залога подробно описаны в ст. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор долевого строительства

Регистрация ипотечного кредита и возможность его оформления возможна только после регистрации Договора долевого строительства. В настоящее время такой договор подлежит обязательной регистрации и регулирует взаимоотношения между строительной организацией и «дольщиком».

Важно! Без регистрации ДДС выдача кредита на недвижимость, которую еще не построил застройщик, не возможна.

Договор долевого строительства должен содержать всю информацию о застройщике, участнике и объекте недвижимого имущества, который строительная организация обязуется построить.

Особенности залога прав

Для того, чтобы оформить залог права требования по закону, нужно заключить Договор залога, который также регистрируется в МФЦ. По договору залога одной стороной выступает гражданин-участник долевого строительства, а другой стороной выступает банк, который предоставил денежные средства в кредит «дольщику».

Важно! Зарегистрировать договор залога можно только после уплаты государственной пошлины в бюджет.

Размер пошлины зависит от того, кто является сторонами по договору залога.

Стороны договора	Размер государственной пошлины
Между физическими лицами	1000 рублей
Между юридическими лицами	4000 рублей
Между физическим и юридическим лицами	1000 рублей

Таким образом, из таблицы мы можем увидеть, что если банковская организация заключает договор с физическим лицом — участником долевого строительства, то размер пошлины будет равняться одной тысяче рублей. Гос.пошлина уплачивается до момента подачи договора залога на государственную регистрацию.

Важно! В залог можно передать свои права на строящийся объект недвижимости не только по договору Ипотеки на этот объект, но и при оформлении любого другого кредита, согласно условиям которого требуется залог.

То есть это может быть кредит на личные нужды, но чтобы обеспечить возвратность кредита банк может попросить представить какой то залог. В такой договоре залогом может выступить право требования участника долевого строительства.

Договор залога

Залог прав требования оформляется договором, который обязан пройти государственную регистрацию. Без выполнения этого действия договор будет считаться не действительным. Как правило, такой договор оформляется кредитной организацией, юристы которой все проверяют и могут грамотно составить данный документ.

В договоре залога прав должны быть указаны согласно ст.339 ГК РФ следующие обязательные реквизиты:

• предмет залога;
• размер обязательств;
• существо договора;
• срок исполнения обязательств сторон.

Также в таком договоре должен быть предусмотрен порядок реализации имущества в залоге, будет ли обязательным решение суда на реализацию или достаточно внесудебного регулирования данного вопроса.

Выводы

Залог права требования дольщика чаще всего оформляется при оформлении кредита участником долевого строительства и представляет собой меру обеспечения кредита. То есть это установленное договором право кредитной организации завладеть построенным застройщиком жильем или правом требования у застройщика жилья, если гражданин, заключивший договор залога не сможет выполнять свои обязательства по кредиту.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос: Каким образом оформляется залога права требования участника?

Ответ: Залог права оформляется договором залога, который должен быть в обязательном порядке пройти государственную регистрацию.

Вопрос: Кто может выступать сторонами договора залога?

Ответ: Выступать как стороны залогового договора могут как юридические лица так и физические.

Вопрос: От чего зависит размер государственной пошлины при регистрации договора залога?

Размер государственной пошлины различен для разных категорий и зависит от того, является ли юридическим или физическим лицом сторона договора. Если договор заключается между физическими лицами, что тоже возможно, то государственная пошлина составляет одну тысячу рублей, если между юридическими — четыре тысячи, а если же договор заключается между физическим лицом и юридическим, то размер ее будет составлять одну тысячу рублей.

08. Залог как способ обеспечения исполнения обязательств застройщиком

В целях стимулирования должника, т.е. застройщика, к надлежащему исполнению обязательства, а также уменьшения размера возможных негативных последствий при ненадлежащем исполнении либо неисполнении застройщиком обязательства, последнее может быть обеспечено одним из способов, предусмотренных ст.329 ГК РФ, согласно п.1 которой способы обеспечения обязательств могут быть предусмотрены законами, включая ГК РФ, а также соглашением сторон.

До внесения изменений Федеральным законом № 218-ФЗ ст.12.1 Федерального закона № 214-ФЗ предусматривала такие способы обеспечения исполнения обязательств, как залог и поручительство. Кроме того, законом была предусмотрена такая обеспечительная мера как страхование гражданской ответственности застройщика. Однако после внесения соответствующих изменений поручительство, а также страхование были исключены из Федерального закона № 214-ФЗ, предоставив застройщику право застраховать риск гражданской ответственности за ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательства по передаче объекта долевого строительства (ст.15.6 Федерального закона № 214-ФЗ).

Изменения не затронули такого способа обеспечения обязательства как залог, который согласно п.1 ст.334 ГК РФ представляет собой право его обладателя (залогодержателя) получить удовлетворение в счет обеспечиваемого обязательства должника из стоимости предмета залога преимущественно перед другими кредиторами.

В рамках договора участия в долевом строительстве залог в соответствии с п.1 ст.334 ГК РФ, ст.13 Федерального закона № 214-ФЗ возникает в силу закона.

Вопрос о правовой природе залога уже на протяжении многих лет глубоко изучается учеными-юристами, мнения которых разделились в рамках двух направлений:

• залог – это обеспечительная сделка;
• залог – вещное право [1] .

Интересный пример, позволяющий продемонстрировать практическую значимость данного вопроса, приводит Р.С. Бевзенко: лицо передало в ипотеку объект незавершенного строительства, однако к моменту обращения взыскания данный объект был введен в эксплуатацию. Решение вопроса о том, какова дальнейшая судьба данного объекта с учетом вышеприведенных позиций, будет следующим.

Во-первых, если полагать, что залог – это договор, в котором в качестве предмета указан именно объект незавершенного строительства, то залог прекращается в связи с гибелью вещи – предмета договора залога.

Во-вторых, если под залогом понимать вещное право – «право на ценность вещи» – то в данном случае прекращение залога исключено, поскольку ценность предмета, приобретшего иную форму, сохранилась [2] .

Последняя из вышеуказанных позиций содержится в п.1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» [3] , согласно которому если предмет ипотеки – объект незавершенного строительства, то по окончании строительства ипотека сохраняет силу, а предмет трансформируется в уже построенное здание.

Проблема двойственной природы залога наиболее ярко выражена при залоге будущей вещи, что имеет место при исполнении обязательства по договору участия в долевом строительстве. Так согласно п.2 ст.341 ГК РФ если в качестве предмета залога (залог в данном случае выступает как сделка, поскольку речь идет о предмете договора залога) выступает имущество, которое будет создано в будущем, то залог (здесь залог понимается как право требовать обращения взыскания) возникает с момента создания такого имущества, за исключением случая, если законом или договором предусмотрено, что оно возникает в иной срок.

В соответствии с ч.1 ст.13 Федерального закона № 214-ФЗ в качестве предмета залога, если залог возникает в силу прямого указания закона, могут выступать:

• земельный участок, находящийся в собственности застройщика либо право аренды или субаренды на него (возникает с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве);
• объект незавершенного строительства (возникает с момента государственной регистрации застройщиком права собственности на такой объект);
• объект строительства – многоквартирный дом, а не объект долевого строительства по смыслу п.1 ч.4 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ (возникает с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома).

Важно отметить, что в данной статье законодатель исключил из указанного перечня право безвозмездного пользования земельным участком, предусмотренное ст.2 Федерального закона № 214-ФЗ, что фактически означает отсутствие обеспечения в случае если застройщику земельный участок принадлежит на указанном праве.

Системное толкование положений ч.ч.1 – 3 ст.13 Федерального закона № 214-ФЗ позволяет говорить о многомоментном возникновении права залога: первоначально с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, а при обращении взыскания – после государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства.

А.С. Нарижний по данному вопросу поясняет, что в ч.1 ст.13 Федерального закона № 214-ФЗ идет речь не о возникновении права залога, а о так называемой «предварительной регистрационной записи» основная функция которой – обеспечение участнику долевого строительства «старшего залогового права» [4] .

По отметке И.А. Базанова, исторически данный институт берет свое начало в Силезском уставе 1750 г. и предназначался для случая, когда по каким-либо причинам не могла быть совершена отметка о праве в ипотечной книге. В таком случае заинтересованное лицо обращалось в регистрирующий орган, который вносил отметку в вотчинную книгу и вотчинное свидетельство. Такая отметка позволяла сохранить приоритет права заинтересованного лица до момента возникновения самого права, отметка о котором впоследствии заносилась в ипотечную книгу [5] .

Одна из особенностей залога как способа обеспечения обязательства по договору участия в долевом строительстве заключается в том, что все участники долевого строительства выступают по отношению к друг к другу как созалогодержатели, о чем говорит формулировка ст.13 Федерального закона № 214-ФЗ, устанавливающая, что предметом залога является, в частности, многоквартирный дом, а не отдельное жилое или нежилое помещение, являющееся объектом долевого строительства в рамках конкретного договора участия в долевом строительстве. При этом залогом обеспечиваются обязательства застройщика по всем договорам участия в долевом строительстве (ст.12.1 Федерального закона № 214-ФЗ).

Согласно ст.335.1 ГК РФ созалог возникает в том случае, если предмет залога находится у нескольких лиц, имеющих равные на него по старшинству права – так называемый горизонтальный залог, при котором в рамках долевого строительства, требования участников долевого строительства подлежат удовлетворению пропорционально долям участия в строительстве многоквартирного дома, иначе – сумме денежных средств, которые составляют цену конкретного договора участия в долевом строительстве, независимо от того, какой из договоров был заключен раньше [6] .

Интересным представляется вопрос о прекращении залога при прекращении права аренды земельного участка, на котором застройщик осуществляет возведение объекта долевого строительства. Сложность в определении момента прекращения залога по договору участия в долевом строительстве связано с тем, что залогодатель (собственник земельного участка) не вступает в правоотношение между застройщиком и участниками долевого строительства, поскольку залог возникает в силу закона.

В данном случае решение вопроса будет зависеть от того, какие нормы подлежат применению к данным правоотношениям.

Согласно п.4 ст.334 ГК РФ к залогу недвижимого имущества применяются правила ГК РФ о вещных правах. В части не урегулированной данными правилами и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [7] применению подлежат общие правила о залоге.

В свою очередь, согласно ч.9 ст.13 Федерального закона № 214-ФЗ залог, возникающий в соответствии с данным Федеральным законом, регулируется положениями ГК РФ и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, предусмотренных в Федеральном законе № 214-ФЗ.

Таким образом, залоговые правоотношения регулируются в следующем порядке: первоначально применяются нормы Федерального закона № 214-ФЗ, далее – нормы Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», наконец положения ГК РФ.

Согласно ч.8.1 ст.13 Федерального закона № 214-ФЗ залог земельного участка, а также прав аренды (субаренды) земельного участка прекращается только после передачи всех объектов долевого строительства.

Между тем Федеральный закон № 214-ФЗ, а также Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не учитывают случаи, когда застройщик не выполняет свои обязательства по договору участия в долевом строительстве. По данному вопросу Верховный Суд РФ в Определении от 31 октября 2014 г. № 305-ЭС14-167 по делу № А41-23298/13 [8] отметил, что необходимо руководствоваться общими положениями ГК РФ: залог прекращается с прекращением заложенного права.

Кроме того, как указал Верховный Суд РФ в Определении от 2 августа 2017 г. № 309-КГ17-9712 по делу № А76-15240/2016 [9] наличие в ЕГРП записи о залоге права аренды не должно препятствовать государственной регистрации прекращения права аренды.

Таким образом, залог как способ обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору участия в долевом строительстве возникает в силу прямого указания Федерального закона № 214-ФЗ. Системное толкование положений ч.ч.1 – 3 ст.13 Федерального закона № 214-ФЗ позволяет говорить о многомоментном возникновении права залога: первоначально с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, а при обращении взыскания – после государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства.

По договору участия в долевом строительстве участники долевого строительства выступают как созалогодержатели, что означает, что в случае обращения взыскания на предмет залога, каждый из них получит возмещение пропорционально внесенным денежным средствам, а не в зависимости от того, с кем договор участия в долевом строительстве был заключен раньше.

Федеральный закон № 214-ФЗ, а также Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не учитывают случаи, когда застройщик не выполняет свои обязательства по договору участия в долевом строительстве. В данном случае, согласно позиции Верховного Суда РФ, залог прекращается с прекращением заложенного права, например, права аренды

[1] Договорное и обязательственное право (общая часть): постатейный комментарий к статьям 307 – 453 Гражданского кодекса Российской Федерации. С. 240.

[2] Бевзенко Р.С. Понятие и возникновение права залога // Закон. 2016. № 3. С. 27.

[3] Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ. 2005. № 4.

[4] Нарижний А.С. Договор залога будущего недвижимого имущества // Закон. 2016. № 12. С. 166.

[5] Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшее течение в вотчинном праве в связи с современным строением народного хозяйства. СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 23.09.2017).

[6] Договорное и обязательственное право (общая часть): постатейный комментарий к статьям 307 – 453 Гражданского кодекса Российской Федерации. С. 274.

[7] Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400.

[8] Определение Верховного Суда РФ от 31 октября 2014 г. № 305-ЭС14-167 по делу № А41-23298/13 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 23.09.2017).

[9] Определение Верховного Суда РФ от 2 августа 2017 г. №309-КГ17-9712 по делу № А76-15240/2016 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения 23.09.2017).

Каким способом обеспечивается исполнение обязательств застройщика по договору долевого участия в строительстве, если земельные участки, предоставленные для строительства дома и имущественные права по Договору генерального подряда на строительство многоквартирного дома и иного объекта недвижимости, переданы в залог банку?

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом участии в строительстве) застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом о долевом участии в строительстве для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Согласно п. 1 ст. 3 застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Законом о долевом участии в строительстве и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.
В соответствии со ст. 12.1. Закон о долевом участии в строительстве исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов:

• залог в порядке, предусмотренном ст. 13 – 15 Закона о долевом участии в строительстве;
• поручительство в порядке, предусмотренном ст. 15.1 Закона о долевом участии в строительстве.

Залог

В силу п. 1 ст. 13 Закона о долевом участии в строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства в залоге находится:

• земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности;
• право аренды, право субаренды на указанный земельный участок;
• строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В залоге у участников долевого строительства может также находиться объект незавершенного строительства, а также многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в случае получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
Согласно ст. 342 ГК РФ заложенное имущество может закладываться несколько раз.

Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства указанное имущество было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:

• залогодержателем имущества является банк;
• от банка (залогодержателя) получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в установленном законом порядке (после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, денежные средства распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями), а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства при передаче его застройщиком участникам долевого строительства.

После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в установленном законом порядке (после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, денежные средства распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями), а также согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства при передаче его застройщиком участникам долевого строительства.

Поручительство

Как уже было указано выше, исполнение обязательства застройщиком по договору долевого участия в строительстве может быть обеспечено поручительством.
В соответствии со ст. 15.1. Закона о долевом участии в строительстве в качестве поручителя может выступать только банк.
При этом договор поручительства заключается до государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и должен предусматривать:

• субсидиарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства по обязательствам застройщика по договору (возврат внесенных участником денежных средств; уплата участнику денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику объекта долевого строительства);
• переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки прав требований по договору;
• срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
• согласие поручителя на возможные изменения обязательств по договору, в том числе на изменения, влекущие за собой увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя;
• обязательство поручителя об уведомлении участника долевого строительства в случае досрочного прекращения поручительства.

Таким образом, исполнение обязательств застройщика по договору долевого участия в строительстве в случае нахождения земельного участка, предоставленного для строительства, и имущественных прав в залоге банка может быть обеспечено:

• залогом, если имущество предоставлялось в залог банку до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства и банк (залогодержателя) дал согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией наравне с участниками долевого строительства, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства при передаче его застройщиком участникам долевого строительства.
• поручительством банка.

Залог прав требования по договору долевого участия в 2020 году

Что это такое?

Если у семьи нет желания или возможности (полное отсутствие постоянного места жительства и т.д.) ожидать окончания строительных работ по возведению многоквартирного дома, они могут бысро приобрести свое собственное жилье.

Для этого необходимо будет обратиться в выбранную финансовую организация с заявлением о желании оформить ипотеку.

А в качестве залога предоставить банку свой действующий ДДУ.

Залог прав требования по договору долевого участия в 2020 году

В строительстве

Для того чтобы оформить ипотеку и в кратчайшие сроки купить новое жилье, в которое можно тут же въехать для проживания, дольщик может предать свои права на строящуюся квартиру кредитной организации.

Если до момента окончания строительных работ заемщик не выплатит всю сумму по ипотечному кредиту, квартира будет принадлежать банку.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Как только дольщик полностью исполнит свои долговые обязательства перед банком, залог вернется к нему обратно.

Видео: заключаем договор долевого участия правильно

В пользу банка

При негативном развитии событий (невозможность оплачивать ежемесячные ипотечные платежи, просрочки и т.д.) банк реализует свое право и изымет построенную квартиру, ранее преданную в залог.

Кредитование

Каждый ДДУ в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации в органах Росреестра.

Отражение в законе о долевом участии в строительстве, читайте здесь.

После проведения этой процедуры у дольщика появляется право требования от строительной компании, выступающей в роли застройщика, выполнить свои договорные обязательства в полном объеме в установленные сроки.

Согласно ФЗ «Об ипотеке подобные права требования могут выступать самостоятельным и полноценным предметом залога и обеспечивать выполнение обязательств заемщика перед банком.

При оформлении ипотеки кредитная организация будет проверять:

Застройщика	его уставных документов, наличие и подлинность лицензий, разрешений на строительство, а также тщательно изучаться репутация компании (средства массовой информации, судебные решения, арбитражные споры и т.д.). Чем выше рейтинг застройщика на рынке строительных услуг, тем больше вероятность одобрения ипотечного кредита
Объект договора долевого участия	соответствие этапов строительства сопутствующей разрешительной документации, совпадение сроков и т.д.

В ипотечном соглашении должен быть указан номер ДДУ, а также полное наименование органа, регистрировавшего права залогодателя.

Если что-либо из этого не указано в документах (у заемщика нет этих данных или они отсутствуют вообще), договор залога не будет считаться заключенным.

Варианты для дольщиков

Многие специалисты советуют обращаться в ту организацию, которая обслуживает застройщика.

Например, банк выдавал строительной компании деньги на возведение многоквартирного дома или проводит операции по расчетам.

Такой банк полностью в курсе всех нюансов, имеет всю необходимую документацию о застройщике и объекте недвижимости, а также понимает реальное финансовое состояние строительной фирмы и ее возможности.

Ответственность застройщика

Если вдруг строительная компания не сможет расплатиться по кредиту, то банковской организации достанется не только земельный участок, который изначально выступал в роли залога, но и построенный МКД.

Договор залога

Оформляется в текстовом варианте по стандартному образцу.

Важным условием подписания этой закладной является:

Формальное уведомление компании-застройщика	если дольщик полностью оплатил свое участие в долевом строительстве, будущая квартира принадлежит ему, поэтому мешать гражданину передавать свое имущество кому-либо в залог никто не имеет права
Государственная регистрация	договор должен быть соответственно оформлен в органах Росреестра

Пакет документов

Чтобы зарегистрировать закладную необходимо предоставить в Росреестр:

Заявление	пишется от лица каждой из сторон (заемщик-залогодатель и банк-залогодержатель)
Оригинал и копия	документа, удостоверяющего личность заявителя и ДДУ
Платежный документ	подтверждающий уплату государственной пошлины за регистрацию
Кредитный договор	ради которого оформлялась закладная
Если заемщик состоит в законном браке	может понадобиться согласие второго супруга

Регистрация

Порядок действий:

Вы приходите в офис Росреестра	и подаете необходимый пакет документов
Если все бумаги собраны правильно	и не требуется чего-либо еще, сотрудник заберет их под расписку и назначит дату, когда можно будет забрать их назад

Образец

Типовой бланк договора содержит:

Дату и точное время передачи	а также полное техническое описание будущей квартиры (этаж, общая площадь, количество комнат, качество и количество отделочных работ и т.д.)
Основания для получения права собственности на недвижимость	ДДУ в строительстве многоэтажного дома

Размер госпошлины

Стоимость регистрации соглашения в Росреестре составляет:

Для граждан (физических лиц)	1000 рублей
Для организаций, учреждений, компаний (юридических лиц)	4000 рублей

Существующие нюансы в договоре долевого участия в строительстве многоквартирного дома, читайте здесь.

О формуле расчета неустойки по договору долевого участия в строительстве, читайте здесь.

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
   • Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
   • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
   • Регионы — 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.